“Cải tạo chung cư cũ, điều bất lợi nhất vẫn là hồ nghi về lợi ích”

Chiều 15/11, tham dự Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần thứ I, ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hà Nội cho biết, từ nhiều năm nay thành phố rất quan tâm đến công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn. 

Cụ thể, giai đoạn 2007 – 2013, thành phố đã sử dụng ngân sách nhà nước để kiểm định 162 nhà chung cư cũ. Đến năm 2014 đã tổ chức đợt rà soát chung cư cũ để rà soát nhà theo 3 cấp độ.

Giai đoạn 2016 – 2017, thành phố cũng kiểm định được 165 nhà chung cư, phân loại được dạng, cấp độ nhà theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng ban hành. Hiện tại, Hà Nội có 4 chung cư cũ cấp độ D, trong đó có tại khu vực Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công và Tập thể Bộ Tư pháp. 

Theo ông Phó giám đốc Sở Xây dựng, hiện thành phố đã công bố 28 chung cư để kêu gọi nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ, trước hết là tham gia về quy hoạch, và đã có 18 nhà đầu tư đều là những doanh nghiệp lớn trên thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, theo ông Dũng, qua khảo sát của các nhà đầu tư để lên ý tưởng quy hoạch, xuất hiện một vấn đề cực khó trong việc cải tạo chung cư cũ, đó là dân số hiện hữu được báo cáo lại đã vượt quá 2 lần so với dân số quy hoach chung và quy hoạch phân khu được duyệt. Trong khi đó, theo quy định là phải giữ dân số theo quy hoạch, thậm chí trong nội thành phải giảm dân số. Đó là việc hết sức bất cập. 

Ông Dũng nhấn mạnh, để cải tạo chung cư cũ cho Hà Nội, ngoài cơ chế chính sách phải được hoàn thiện thì phải có sự thấu hiểu của người dân, đó là người điều quan trong nhất. 

“Công tác cải tạo chung cư cũ hiện còn nhiều khó khăn. Cụ thể, nguyên tắc cải tạo chung cư cũ là tự cân đối tài chính, phải hài hòa được lợi ích của người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện vẫn đang vướng khung quy hoạch, do đó phải tháo gỡ quy hoạch cũng như số lượng dân số đã phê duyệt”, ông Dũng cho biết.

Là một diễn giả tham gia giao lưu tại diễn đàn, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, câu chuyện nằm ở chỗ đây là tồn tại lịch sử. 

Theo GS. Đặng Hùng Võ, câu chuyện sẽ đơn giản hơn nếu như vị trí đất này không tạo ra sự hấp dẫn. Nhưng thực tế là, tiềm năng có thể sinh lợi ở các khu vực này rất lớn, người dân, nhà đầu tư và cả chính quyền đều nghĩ nó sẽ phát triển hơn nếu cải tạo. 

Theo ông, hiện nay, chúng ta đã đưa ra chủ trương cải tạo cả khu vực là rất đúng. Tuy nhiên, không bao giờ có chuyện đồng thuận 100%. Thế nên các nước đưa ra cơ chế là thế nào để coi là đạt được sự đồng thuận. 

“Ta đã có quy định là đạt được 70% coi như đồng thuận. Nhưng hiện nay cơ chế này không được lặp lại vì có nhiều ý kiến cho rằng, đây là cơ chế thị trường thì Nhà nước không ép”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Theo ông nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhà chung cư là cộng đồng liên kết với nhau, do đó sẽ áp dụng cho tất cả cộng đồng. Chúng ta cứ lúng túng và không có quy định thế nào được coi là đồng thuận. Ví dụ 2/3 hay 70%, 80% hay đối với từng dự án thì con số nào sẽ là con số được chấp thuận. Luật không quy định con số cụ thể nhưng ít nhất 2/3 có như vậy thì câu chuyện đồng thuận mới dễ dàng tiếp cận.

“Tôi rất ủng hộ nghị định 71 ngày xưa, những trường hợp không đồng thuận, nhà nước sẽ bồi thường rồi thu hồi theo quy định. Không có quy định thì không đạt được. Thứ hai là cơ chế bồi thường. Cư dân không đồng ý trong trường hợp nhà nguy hiểm vì họ không nhìn rõ giá trị chung cư cũ tại thời điểm đó, họ cứ hồ nghi là doanh nghiệp trục lợi, nên giải pháp là chúng ta cần minh bạch tài chính trong cải tạo chung cư cũ. Ví dụ, trả lời các câu hỏi như cư dân được hưởng bao nhiêu, người dân được hưởng thế nào, nhà nước được hưởng ra sao. Tôi cho rằng câu chuyện vẫn là hồ nghi về lợi ích. Đó là bất lợi nhất trong việc cải tạo chung cư cũ”, GS. Đặng Hùng Võ nói. 

Theo thống kê sơ bộ, hiện nay tại các đô thị trong cả nước có khoảng trên 2.500 nhà chung cư cũ (tương đương khoảng trên 3 triệu mét vuông) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 nghìn hộ dân sinh sống. Trong đó Hà Nội có hơn 1.500 tòa, TP.HCM có hơn 500 tòa, Hải Phòng có 205 tòa. Các tỉnh như Phú Thọ hơn 20 tòa, Nghệ An hơn 20 tòa, Phú Thọ hơn 60 tòa, Thanh Hóa gần 20 tòa… Các nhà chung cư này chủ yếu được xây dựng đã lâu và hình thành từ nhiều hình thức: do Nhà nước đầu tư xây dựng từ trước những năm 1994 theo chính sách bao cấp về nhà ở, do tiếp quản từ chế độ cũ trong các thời kỳ…  Qua rà soát chưa đầy đủ, hiện có trên 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chiếm khoảng 25% tổng số nhà chung cư cũ) cần phải kiểm định để có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại, chủ yếu tập trung tại một số địa phương như: Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Hải Phòng, Nghệ An…