Ông Đặng Hùng Võ cho biết, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” được coi như sáng kiến của Bà Rịa – Vũng Tàu từ nửa đầu những năm 1990.
Thời điểm đó, ngân sách nhà nước tại địa phương không đủ để phát triển hạ tầng mà Nhà nước lại chỉ có đất đai là quý. Do vậy, Nhà nước hợp đồng với nhà đầu tư bỏ tiền ra xây dựng hạ tầng và Nhà nước sẽ trả bằng đất đai.
“Trên thực tế, hạ tầng thường là một con đường nào đó và đất đem đổi lại là đất hai bên đường. Gần đây, đã có nhiều dự án đổi một khu đất khác phát triển theo một dự án riêng lấy hạ tầng là các công trình về xử lý ô nhiễm môi trường hay phòng chống thiên tai, đất đem đổi thường là đất để xây dựng nhà ở hay để phát triển khu dân cư, khu đô thị”, ông Võ nói.
Tuy nhiên, ông Đặng Hùng Võ cho rằng vấn đề trung tâm ở đây là giá trị đem ra đánh đổi như thế nào. Cụ thể, giá trị con đường hay công trình hạ tầng nói chung được xây dựng do ai định giá, quyết toán, kiểm toán ra sao, kể cả kiểm toán kỹ thuật để xác định chất lượng hay chỉ lấy theo giá trị khái toán trong dự án.
“Đất đai hai bên đường đem đổi lấy con đường được tính theo giá đất nông nghiệp hay đất ở, đất ở đã có con đường hay chưa có con đường. Tương tự như vậy, đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị cũng được định giá ra sao.
Tất cả phần giá trị của hạ tầng và giá trị đất đai đem ra đổi chác hoàn toàn mù mờ, chưa hề có quy định của pháp luật nào bảo đảm tính mạch lạc tới mức tạo được tính nhất quán trong thực thi…”, ông Võ nói.
Ông Võ cho hay, từ kinh nghiệm đổi đất lấy hạ tầng ở Bà Rịa – Vũng Tầu, nhiều địa phương khác đã đua nhau áp dụng như Quảng Ninh, Hà Tây (cũ)… Tuy nhiên, độ mù mờ về giá trị quy định trong Luật này cũng không khá hơn những gì đã xảy ra trên thực tế.
Hệ quả tham nhũng đã làm cho nhiều lãnh đạo tỉnh Bà Rịa – Vũng Tầu bị thi hành kỷ luật sau khi thanh tra việc thực hiện “đổi đất lấy hạ tầng”. Đến năm 2004, Nghị định số 181 đã chính thức khai tử cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” bằng quy định thực hiện đấu giá đất sau khi phê duyệt quy hoạch hạ tầng để lấy tiền xây dựng hạ tầng hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Tuy nhiên theo ông Võ, đến 2007, một số nhà đầu tư đã đề xuất dự án BT (xây dựng – chuyển giao) mà Nhà nước trả bằng đất đã được Ủy ban nhân dân (UBND) một số tỉnh chấp thuận và phê duyệt.
“Dự án BT chỉ là hình thức mới phủ lên nội dung cũ “đổi đất lấy hạ tầng”, chẳng qua là “bình mới rượu cũ””, ông Võ nói.
Theo nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường, hình thức BT có ưu điểm là tạo khả năng phát triển nhanh hệ thống hạ tầng cả về kinh tế, xã hội, môi trường đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước mà Nhà nước không phải chi ngân sách, chỉ phải chi tài tài sản, đất đai của Nhà nước.
Tuy nhiên, ưu điểm này chỉ là thực khi mà Nhà nước bán tài sản được giá thấp hơn giá xác định để trả cho nhà đầu tư đã bỏ tiền ra xây dựng công trình hạ tầng.
Trong khi đó, nhược điểm của phương thức BT là nhiều hơn. Ông Võ phân tích, thay vì trả nhà đầu tư công trình hạ tầng bằng tiền thì Nhà nước trả bằng tài sản công, tức là thay giao dịch tài sản thông qua tiền tệ bằng giao dịch dưới dạng “hàng đổi hàng”.
“Ai thạo về thương mại thì cũng biết rằng hình thức giao dịch “hàng đổi hàng” chỉ được áp dụng trong giai đoạn thương mại kém phát triển”, ông Võ nói.
Ông Võ cho rằng, cần giới hạn lại phạm vi áp dụng dự án đầu tư theo hình thức BT. Theo đó chỉ được áp dụng tại những địa phương kém phát triển, nguồn thu ngân sách yếu kém mà ngân sách trung ương vẫn phải trợ giúp, hạ tầng chưa đủ để thu hút đầu tư.
“Tại những địa phương có hạ tầng phát triển tốt thì không thực hiện dự án BT mà phải thực hiện cơ chế Nhà nước đấu giá đất để lấy tiền phát triển hạ tầng. Tại các địa phương này, không cho phép thực hiện các dự án BT mà khuyến khích đầu tư công tư đối tác theo các hình thức khác dựa trên thu phí dịch vụ sử dụng hạ tầng, dịch vụ công cộng”, ông Võ đề xuất.
Vì sao đổi đất lấy hạ tầng thành cơn “sốt”?
PGS-TS Nguyễn Đình Hòa, Phó giám đốc Trường Đào tạo và Bồi dưỡng nghiệp vụ kiểm toán (Kiểm toán Nhà nước) cho biết không phải ngẫu nhiên mà trong 5 năm trở lại đây, các dự án đầu tư theo hình thức BT đang trở thành một cơn “sốt” thực sự trên khắp cả nước.
“Dự án BT không chỉ mang lại cho chính quyền – nhân dân địa phương, cho nhà đầu tư mà còn mang lại nhiều lợi ích cho khách hàng. Bên được “lợi” đầu tiên chắc chắn là chính quyền địa phương, những cơ quan sẽ được giảm bớt đi một lượng chi phí rất lớn để xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình công cộng, phục vụ dân sinh; còn người dân thì được hưởng lợi từ các công trình như đường, trường, trạm, trung tâm thị chính hiện đại khang trang…”, ông Hoà nói.
Về phía nnhà đầu tư, ông Hoà cho biết, song song với việc chuyển giao hạ tầng cho chính quyền hoặc nhân dân địa phương quản lý, họ sẽ nhận được một quỹ đất “sạch” tương ứng để triển khai dự án của mình và yên tâm không phải lo lắng về tính pháp lý của khu đất đó.
Do đó quá trình triển khai dự án của nhà đầu tư được thuận lợi, chi phí xây dựng dự án do đó được giảm xuống và bởi vậy hiệu quả đầu tư được tăng lên. Còn đối với khách hàng mua sản phẩm bất động sản của các dự án BT cũng được “hưởng lợi” bởi tính rõ ràng, chắc chắn về mặt pháp lý và sự đảm bảo về tiến độ, chất lượng công trình, quyền lợi giao nhận sổ đỏ bởi sự ràng buộc chặt chẽ giữa nhà đầu tư và chính quyền các cấp.
Tuy nhiên, theo ông Hoà, BT là một giao dịch đầu tư – thương mại điển hình phi thị trường và lợi ích nhóm. Dự án BT về bản chất là một giao dịch mua sắm công với điều kiện thanh toán chậm hay thanh toán sau.
Mặc dù là hoạt động mua – bán nhưng lại không theo cơ chế thị trường, bởi bên mua – Nhà nước không có sản phẩm cùng loại để có điều kiện lựa chọn và bên bán không có ai để phải cạnh tranh trực tiếp trong chào giá cạnh tranh mà lâu nay hầu như chỉ “một mình một chợ”.
Do thiếu tính công khai dẫn đến các thông tin cần thiết về chủ trương đầu tư, các dự án, lĩnh vực cần kêu gọi đầu tư không được công bố rộng rãi để kêu gọi đa dạng các thành phần kinh tế tham gia, hạn chế số lượng các nhà đầu tư tiềm năng có thể tham gia vào các dự án, giảm tính minh bạch và cạnh tranh công bằng.
Để khắc phục hạn chế của BT, ông Hoà cho rằng, Kế toán Nhà nước cần phải tăng cường hơn nữa công tác kiểm toán, đặc biệt đối với quá trình thực hiện các dự án BT ngay từ những khâu lập thẩm định, phê duyệt và công bố dự án, lập thẩm định phê duyệt chủ trương tiền khả thi đối với dự án, hình thức lựa chọn nhà đầu tư, hợp đồng BT đối với các nhà đầu tư cũng như giám sát quá trình thanh toán, quyết toán và chuyển giao dự án BT vào khai thác.
Đặc biệt là việc vận hành quá trình quản lý công trình BT, và quỹ đất mà Nhà nước dùng để thanh toán cho Nhà đầu tư.