Luật sư Nguyễn Phú Thắng.
– PV: Xin luật sư cho biết, việc tự ý thay đổi mục đích sử dụng diện tích tầng 1 của tòa nhà CT2 – Khu đô thị Mễ Trì Thượng sang mục đích khác không được quy định và không có sự đồng thuận từ các hộ dân của Công ty 68 có trái luật không?
– Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Có một số vấn đề nổi lên trong sự việc căng thẳng giữa cư dân CT2 và Công ty 68:
Một là, cư dân phản ánh mục đích ban đầu phần diện tích tầng 1của dự án này bao gồm “nhà để xe, cửa hàng, nhà bảo vệ và hành lang công cộng” thì cần xác định phần diện tích dành cho “cửa hàng”, “nhà đề xe”… là bao nhiêu? Thuộc diện tích sử dụng chung của cư dân hay sở hữu riêng của chủ đầu tư?
Nếu là sở hữu riêng của chủ đầu tư thì việc thay đổi công năng cho riêng phần diện tích nêu trên là không trái luật. Song tất nhiên, việc tự ý chuyển đổi diện tích của các khu vực “nhà để xe, nhà bảo vệ và hành lang công cộng” sang mục đích “văn phòng cho thuê” là trái luật.
Hiện nay toàn bộ diện tích tầng 1 của Tòa nhà CT2 đã được Công ty 68 sử dụng làm trụ sở văn phòng công ty. Một phần diện tích tầng 1, người dân đấu tranh mãi mới giữ được cũng bị chủ đầu tư dùng khóa riêng khóa trái cửa. Ảnh: Nguyễn Nam
Hai là, giả sử UBND TP Hà Nội có văn bản chấp thuận việc chuyển đổi hoàn toàn mục đích sử dụng tầng 1 này cho Công ty Handico 68 thì lẽ ra, công ty này phải công bố công khai cho khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ được biết đồng thời tiến hành thương thảo và thống nhất với khách hàng mua căn hộ bằng một phụ lục hợp đồng về nội dung thay đổi diện tích sử dụng chung này với các điều kiện do hai bên thỏa thuận.
Ba là, ở đây tồn tại ít nhất hai mối quan hệ pháp luật: Thứ nhất là quan hệ hành chính giữa UBND TP Hà Nội và Công ty Handico 68 bao gồm các cam kết, thỏa thuận, công văn đề nghị, văn bản chấp thuận… Thứ hai quan hệ giữa Công ty 68 với khách hàng mua căn hộ thông qua hợp đồng. Không quan hệ nào được chi phối, chế ước hay tác động bất lợi cho quan hệ còn lại. Việc xác lập, thay đổi không được xâm phạm đến lợi ích của bên thứ ba. Đây là một nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam nói chung và của pháp luật dân sự nói riêng.
Như vậy, nếu không có thỏa thuận nào khác ngoài bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì việc công ty chuyển đổi mục đích phần diện tích sử dụng chung là không phù hợp với quy định của pháp luật.
– Theo phản ánh của cư dân CT2 , hợp đồng bán nhà đã được ký từ năm 2005, trước 2 năm so với thời điểm cổ phần hóa Công ty Xây dựng nông nghiệp và phát triển nông thôn (năm 2007). Vậy, khi tiến hành cổ phần hóa, Doanh nghiệp có được phép định giá cả phần tài sản đã bán cho người dân không, thưa luật sư?
– Thực tiễn cho thấy, hoạt động cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước có nhiều vấn đề, chẳng hạn như xác định tài sản bằng 0, không đưa tài sản vào danh mục cổ phần hóa, đưa tài sản không phải là của doanh nghiệp vào cổ phần hóa vì mục đích nào khác.
Như tôi nói ở trên, về nguyên tắc công ty phải tôn trọng Hợp đồng mua bán nhà chung cư vì nó tồn tại trước một cách khách quan, là cơ sở để công ty xác lập bất kỳ các giao dịch khác sau này, kể cả việc trình UBND TP Hà Nội xin thay đổi công năng.
Ngày 5/8, bất chấp yêu cầu giữ nguyên hiện trạng tầng 1 từ chính quyền địa phương, Công ty 68 vẫn tiến hành di dời đồ đạc của người dân đang để ra phía ngoài. Ảnh: Nguyễn Nam.
Rõ ràng, khách hàng mua nhà chung cư không chỉ quan tâm duy nhất đến vị trí, diện tích, công năng của căn hộ mà họ còn hết sức chú trọng đến các phần diện tích sử dụng chung khi đặt bút ký gồm: sân chung, vườn hoa, công viên, chỗ để xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, hệ thống thang máy và nhất là uy tín của chủ đầu tư. Thử nghĩ xem, nếu không có những diện tích sử dụng chung này, liệu công ty có bán được hàng không? Giờ bán được hàng rồi, công ty lại bội ước như vậy chẳng ai người ta nghe.
Cho nên về việc này, nếu đúng như báo chí phản ánh thì chủ đầu tư đã sai cả về lý lẫn tình.
– Việc điều chỉnh quy hoạch tầng 1 nhà CT2 từ nhà để xe thành trụ sở văn phòng công ty như hiện nay là do ai quyết định. Công ty hay UBND thành phố?
– Không ai có thể quyết định được kể cả UBND TP Hà Nội, trừ trường hợp vì mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, quyền lợi chung của các hộ dân. Nếu có người quyết định được thì chỉ có thể là các hộ dân của Nhà chung cư. Chủ đầu tư nên suy xét và tính đến một giải pháp cùng có lợi. Không nên quay lưng với các “cựu thượng đế” đã từng góp phần làm giàu cho mình để tránh các tổn thất về tài chính và uy tín khi vụ việc buộc phải giải quyết nơi pháp đình.
– Nếu đúng Công ty 68 vi phạm pháp luật về quản lý hoạt động xây dựng và vận hành dự án nhà ở, công ty này sẽ phải chịu trách nhiệm như thế nào?
– Chủ đầu tư phải thực hiện đúng và đủ các quy định tại Điều 100. Điều 101 Luật Nhà ở 2014, Khoản 2 Điều 5, Điều 38 Thông tư 02/2006 về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nếu Công ty Handico 68 vi phạm pháp luật trong việc quản lý xây dựng, vận hành dự án nhà ở thì tùy tính chất, mức độ mà có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về lĩnh vực xây dựng hoặc lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hoặc phải bồi thường thiệt hại theo luật định.
Xin cảm ơn luật sư!
Cao Thùy Liên