HoREA: “Bảng giá đất hiện nay cần phải được thay đổi”

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng và các bộ ngành cơ quan liên quan về việc Kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013.

Theo đó, HoREA đề xuất 2 phương án trong nội dung kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin-cho”.

Ở phương án 1, Hiệp hội đề nghị cần chuyển đổi thành sắc thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, như đề xuất của UBND TP.HCM tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, để tạo ra nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Theo HoREA, việc áp dụng thuế sử dụng đất trong những năm đầu sẽ có tác động làm giảm nguồn thu tiền sử dụng đất thuộc ngân sách cấp tỉnh hiện đang là một nguồn thu quan trọng của địa phương, nhưng sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay, giúp làm giảm giá thành nhà ở; doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí thuế sử dụng đất khi đầu tư dự án; bên cạnh đó, đề nghị thực hiện thuế nhà đất như các nước, nên về lâu dài, ngoài thuế sử dụng đất, Nhà nước còn có thêm nguồn thu thuế nhà đất ổn định, khắc phục gánh nặng tiền sử dụng đất của doanh nghiệp và người mua nhà hiện nay.

Theo Luật Đất đai, khoản (1.c) điều 112 quy định giá đất phải bảo đảm “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường…”; điều 113 quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giá tối thiểu thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất; điều 114 quy định khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp; khoản 3 điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định “UBND cấp tỉnh được quy định mức giá cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định”.

Hiệp hội nhận thấy từ năm 2003 – 2013 và từ 01/07/2014 đến nay, chưa có trường hợp nào Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, hoặc UBND cấp tỉnh đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường điều chỉnh bảng giá đất, mặc dù giá đất đã có nhiều biến động nhất là trong giai đoạn thị trường bất động sản trải qua thời điểm “bong bóng” năm 2007, năm 2010 và giai đoạn đóng băng 2008 – 2009, 2011 – 2013; và trên thực tế bảng giá đất của TP.HCM ban hành theo khung giá đất của Chính phủ quy định ngay tại thời điểm năm 2015 thì cũng chỉ bằng khoảng 30% giá đất thị trường.

“Điều này cho thấy sự bất cập của cơ chế “khung giá đất – bảng giá đất” hiện nay cần phải được thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tiễn”, HoREA nhận định.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất đai “2. Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc …%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành”.

Và để thực hiện được cơ chế này thì Hiệp hội đề nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo điều 112 Luật Đất đai, và để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.