Với hai công trình ApartHotel quy mô gần 10.000 tỷ đồng được khởi tạo, cuộc chơi “đi ngược dòng” xu hướng thị trường của Crystal Bay ở vùng đất mới Ninh Thuận được giới đầu tư đặc biệt chờ đợi.
Cơn sốt đầu tư condotel (căn hộ khách sạn) lan tỏa trên phạm vi rộng đã chững lại trong năm 2019, thanh khoản toàn thị trường kém trước áp lực nguồn cung tiếp tục tăng mạnh.
Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, thanh khoản condotel bắt đầu chậm lại từ nửa cuối năm 2018 với chỉ khoảng 20% số căn được giao dịch thành công. Con số này có nhích nhẹ đôi chút trong giai đoạn nửa đầu năm 2019 những tỷ lệ giao dịch thành công cũng chỉ đạt ở mức 25%.
Nguyên nhân phần lớn bởi danh phận pháp lý và quy chuẩn của loại hình căn hộ khách sạn này vẫn chưa được xác lập khiến việc đầu tư cũng như quản lý gặp nhiều khó khăn. Chính sách của nhà nước về pháp lý cho các sản phẩm condotel vẫn chưa được tháo gỡ, gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư. Hiện chưa có phương án rõ ràng cho quyền sở hữu condotel mặc dù đây là tài sản có giá trị lớn.
Bên cạnh đó, khách hàng chưa yên tâm đầu tư do việc quản lý, vận hành, khai thác kinh doanh condotel còn bộc lộ nhiều bất cập. Tại nhiều dự án, năng lực khai thác kinh doanh của các chủ đầu tư còn yếu dẫn đễn sự ngờ vực của các khách hàng về khả năng đảm bảo hiệu quả đầu tư lâu dài.
Thêm nữa, các ngân hàng siết chặt các nguồn vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng, cũng đang khiến khách hàng và nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay để đầu tư. Trong khi đó, giá bán condotel đang được chủ dự án đẩy lên ở mức cao, bình quân từ 40 – 50 triệu đồng/m2, thậm chí có những dự án có giá trên 70 triệu đồng.
Bên cạnh những nguyên nhân chủ quan, giao dịch condotel sụt giảm còn đến từ việc hoạt động kinh doanh khách sạn không khả quan trong nửa đầu năm nay ở Việt Nam và xét trên toàn khu vực châu Á – Thái Bình Dương.
Toàn khu vực chứng kiến sự sụt giảm về cả công suất và giá phòng, lần lượt là 1,3% và 5% so với cùng kỳ năm trước, theo nghiên cứu của Savills Hotels châu Á – Thái Bình Dương. Chỉ số doanh thu trên mỗi phòng (RevPAR) trung bình của khu vực giảm gần 6%, nhưng Việt Nam chứng kiến mức giảm mạnh hơn, lên tới 10%.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến kết quả này là do sự sụt giảm của lượng du khách Trung Quốc. Do Trung Quốc là thị trường nguồn khách lớn nhất của khu vực châu Á – Thái Bình Dương nên bất kỳ sự thay đổi nào về lượng khách của quốc gia này cũng gây ảnh hưởng lớn đến ngành du lịch toàn cầu. Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ khi thị trường ghi nhận mức giảm 3% tổng lượt khách Trung Quốc – thị trường chiếm hơn 30% tổng lượng khách quốc tế đến Việt Nam.
Các chuyên gia của Savills Hotels chỉ ra thực tế đáng lo ngại là trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng khách du lịch đang tăng chậm lại như hiện nay, thị trường đang phải đón nhận một lượng lớn các dự án condotel dẫn tới việc thị trường có thể sẽ phải đối mặt với sự mất cân bằng giữa nguồn cung và nguồn cầu.
Cuộc chơi ngược dòng thị trường
Trong bối cảnh thị trường như vậy, Tập đoàn Crystal Bay mới đây lại bất ngờ công bố đầu tư 2 dự án quy mô gần 10.000 tỷ đồng theo mô hình tương tự condotel là ApartHotel (căn hộ theo tiêu chuẩn của một khách sạn) chuẩn châu Âu.
Mô hình này lần đầu tiên được giới thiệu ở Việt Nam thông qua 2 dự án của Tập đoàn Crystal Bay tại Ninh Thuận: SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang có tổng vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng và Sailing Bay Ninh Chữ với tổng vốn đầu tư 4.500 tỷ đồng.
Dự án SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang được giới thiệu là tổ hợp nghỉ dưỡng vui chơi giải trí quy mô 3.300 phòng khách sạn theo tiêu chuẩn 5 sao, trong đó, ApartHotel chiếm 2.450 căn. Công trình chính gồm 3 tòa tháp 55 tầng, 48 tầng và 40 tầng, 1 nhà hàng 1 tầng cùng các công trình phụ trợ khác. Điểm nhấn chính của dự án là mô hình khu giải trí tương tác biển công nghệ hàng đầu tại Việt Nam, Crystal Bay đưa vào khai thác phát triển lâu dài. Dự án nằm ở vị trí trung tâm của thành phố Phan Rang, diện tích đất xây dựng là 3,6ha; dự kiến hoàn thành vào tháng 12/2023.
Sailing Bay Ninh Chữ, diện tích 12,29ha, trong đó, ApartHotel có 3.200 căn, khách sạn 800 phòng. Dự án khởi công tháng 11/2019, tháng 12/2022 hoàn thành giai đoạn 1, xây trước 2 tòa.
Các tiện ích tại Sailing Bay Ninh Chữ bao gồm: Một công viên nước với diện tích lớn, đặc biệt là có 1ha đất rừng trồng dương để phục vụ các hoạt động trải nghiệm.
Dự án này nằm ở vị trí vùng biển có gió lớn, hàng năm thường tổ chức môn thể thao dù lượn. Ngoài ra, dự án còn có nhà tuyết nhân tạo rộng hơn 8.000m2.
Với 2 dự án trọng điểm mô hình ApartHotel này, Crystal Bay đặt tham vọng biến Ninh Thuận thành điểm đến mới của châu Á, thu hút hàng chục triệu khách, đủ sức cạnh tranh với các nước trong khu vực.
Ông Ngô Hữu Trường – Phó tổng giám đốc Crystal Bay cho biết, ApartHotel là mô hình kết hợp giữa dịch vụ, tiện ích vượt trội của khách sạn tiêu chuẩn quốc tế và tiện nghi của một căn hộ cao cấp. Có thể hiểu là dự án tích hợp, là loại hình căn hộ du lịch được bán, được cho thuê. Ông cũng khẳng định, “những gì đã thành công trên thế giới thì mang về Việt Nam sẽ dễ thành công hơn”.
Nhiều chuyên gia bày tỏ sự đồng thuận với ý tưởng kinh doanh mới của Crystal Bay, đánh giá đây là “xu hướng rất đúng và trúng” khi du lịch Việt Nam cần có những tổ hợp du lịch quy mô lớn, mang đẳng cấp quốc tế để thu hút để thu hút nhiều hơn nữa lượng khách du lịch có mức chi tiêu lớn.
Tuy nhiên, cũng có không ít băn khoăn từ phía các chuyên gia kinh tế về tính khả thi của loại hình đầu tư vẫn còn mới lạ này. Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh hoàn toàn ủng hộ sự sáng tạo, phát triển những mô hình kinh doanh mới, tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, không phải những gì thế giới làm ổn thì ta có thể bắt chước được.
Ông Ánh cũng lưu ý rằng, để thuyết phục các nhà đầu tư, chủ đầu tư phải làm rõ tính khả thi, tính pháp lý, cũng như các phương án tài chính của dự án. Thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến sự bùng nổ của condotel, nhưng vì nhiều lý do, nhất là tính pháp lý đã khiến phân khúc này bị chững lại trong thời gian gần đây.
“ApartHotel hay condotel về cơ bản là hai mô hình như nhau, chủ đầu tư phải làm rõ có hay không sự khác biệt về cơ sở pháp lý của ApartHotel so với condotel khi hiện condotel đang vướng nhất ở vấn đề đất đi thuê 50 năm, không phải đất sở hữu vĩnh viễn, có cấp sổ hồng, sổ đỏ hay không. Chủ đầu tư vẽ ra một viễn cảnh rất tuyệt vời, nhưng tôi băn khoăn, tiền ở đâu, phương án tài chính ra sao”, ông Ánh đặt câu hỏi.
Cũng theo ông Ánh, khi xác định phát triển du lịch mũi nhọn, nhưng tín dụng dành cho bất động sản đang siết lại, doanh nghiệp làm gì khi bí tín dụng? Các doanh nghiệp đã tìm đến con đường phát hành trái phiếu doanh nghiệp cả trong nước lẫn quốc tế. “Cách đây 10 năm, chúng tôi khẳng định thị trường tài chính khập khiễng khi chỉ phát triển cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp không có, đến bây giờ họ đã phát triển trái phiếu doanh nghiệp thì lại có nhiều ý kiến cho rằng đây là phương án nhiều rủi ro”, ông Ánh cho biết.
Ông Ngô Hữu Trường – Phó tổng giám đốc Crystal Bay cho hay, condotel hay ApartHotel hiện nay trong luật không quy định. Mô hình ApartHotel trên thế giới không mới, ở châu Âu đã xuất hiện rất nhiều. “Đây là mô hình đầu tư hiểu đơn giản: bên trên là căn hộ, bên dưới là các tiện ích chia sẻ. Về mặt pháp luật vẫn là căn hộ du lịch”, ông Trường nói.
Với hai dự án theo mô hình ApartHotel với tổng vốn đầu tư gần 10.000 tỷ đồng tại Ninh Thuận, đại diện Crystal Bay cho hay, tập đoàn đã phải cân đo đong đếm rất kỹ, đưa ra sản phẩm phù hợp thị trường về mặt thiết kế, các chính sách thuê lại khác biệt, sinh lời bền vững cho khách hàng.
Chỉ ra những lợi ích khi đầu tư ApartHotel, lãnh đạo Crystal Bay cho biết, tính toán giá thành đầu tư, giá vốn, giá đất, chưa tính thêm những chi phí khác, thì suất đầu tư của ApartHotel theo chuẩn của khách sạn lớn hơn condotel đến 68%. Nếu đầu tư vào ApartHotel theo đúng chuẩn mô hình khách sạn lâu dài bền vững, sẽ đem tới lợi ích cho cả 3 đối tượng: Khách du lịch lưu trú, chủ đầu tư và nhà đầu tư là khách hàng.
Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Lộc Sơn Hà Land đánh giá, Crystal Bay có thế mạnh lớn về du lịch lữ hành, có hệ sinh thái tốt, đó là bảo chứng cho thấy dự án trong tương lai có khả năng đầu tư nhiều tiềm năng. Về cam kết lợi nhuận, chủ đầu tư nếu có năng lực khai thác dòng khách, tăng công suất lấp đầy buồng phòng, thì nhà đầu tư đương nhiên yên tâm rót vốn. Theo ông Hà, Tập đoàn Crystal Bay hoàn toàn có một hệ sinh thái tốt cho phát triển du lịch.
Theo số liệu từ Crystal Bay, tập đoàn này đón 360.000 lượt du khách Nga tới Việt Nam năm 2018, sử dụng 4,3 triệu phòng/đêm đã được thuê tại Nha Trang, Ninh Thuận, Bình Thuận, Phú Quốc. 8 tháng đầu năm 2019, lượt du khách từ xứ sở bạch dương tới Việt Nam nhờ dịch vụ của Crystal Bay là 250.000 lượt.
Cũng trong năm nay, tập đoàn đã ghi dấu ấn trên thị trường Đông Bắc Á. Hàng nghìn du khách Hàn Quốc đã đến Việt Nam bằng dịch vụ của tập đoàn. Trong 3 tháng cuối năm, Crystal Bay đón 25.000 lượt khách của xứ sở kim chi. Tiếp tục vươn tới Ấn Độ, kết nối tour đến Thái Lan, Crystal Bay được kỳ vọng sẽ đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng chung của lượt du khách quốc tế tới Việt Nam trong những năm tới.
“Việc quản lý, vận hành kinh doanh một dự án bất động sản du lịch không đơn thuần là xây để bán. Nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư phải cùng nhau đi một con đường rất dài. Chủ đầu tư có nghề, có dòng khách ổn định, am hiểu thị trường mới thuyết phục được nhà đầu tư đi theo cùng”, Phó tổng giám đốc Crystal Bay nói.
Với hai công trình ApartHotel quy mô lớn nhất Ninh Thuận được khởi tạo, cuộc chơi “đi ngược dòng” xu hướng thị trường của Crystal Bay ở vùng đất mới Ninh Thuận được giới đầu tư đặc biệt chờ đợi.
Hồ Mai/TheLeader