Ông chủ Novaland lấy đâu hàng nghìn tỷ mở rộng quỹ đất?

Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL) được coi là đại gia bất động sản tầm cỡ thuộc hàng bậc nhất khu vực phía Nam. Chiến lược kinh doanh của Novaland rất rõ ràng khi liên tục mở rộng quỹ đất thông qua các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) từ công ty con.

Hoạt động này tiếp tục được Novaland đẩy mạnh với hàng nghìn tỷ đồng rót vào các công ty con sau nửa đầu năm 2018.

Mới đây nhất, đại gia bất động sản này đã thông qua quyết định góp thêm 5.481 tỷ đồng vào Công ty Địa ốc No Va Mỹ Đình, nâng tỷ lệ sở hữu tại đây lên 99,99%. No Va Mỹ Đình cũng chính thức trở thành công ty con thứ 40 của tập đoàn địa ốc này. Động thái này của Novaland được cho nhằm mục đích gia tăng quỹ đất tại khu Đông TP.HCM, nơi tập đoàn này đang phát triển nhiều dự án lớn thông qua hoạt động M&A của Địa ốc No Va Mỹ Đình.

Hồi tháng 5, tập đoàn này cũng đưa ra quyết định rót thêm 1.059 tỷ đồng vào Công ty No Va Nippon và gia tăng tỷ lệ sở hữu tại đây lên 99,98% vốn điều lệ.

Trước đó là đợt tăng tỷ lệ vốn góp tại Công ty Địa ốc Thành Nhơn với số tiền tăng thêm 760 tỷ đồng, nâng sở hữu tại công ty này lên 79,39%.

Cuối năm 2017, Novaland cũng đã chi hàng trăm tỷ đồng tăng vốn góp vào các công ty như 955 tỷ đồng vào Sun City; 132 tỷ đồng vào Nova An Phú; 119 tỷ đồng vào Nova Property Management và hơn 529 tỷ đồng thành lập Công ty Hoa Linh Ngọc và Công ty TNHH Nova Asset Management…

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ giữa niên độ của công ty cũng cho biết Novaland đã chi tổng cộng 6.421 tỷ đồng đầu tư góp vốn vào các công ty khác trong 6 tháng qua, tăng 70% so với cùng kỳ.

Theo báo cáo tài chính riêng cho kỳ báo cáo quý II/2018, Novaland cho biết tổng vốn đầu tư tài chính dài hạn vào các công ty con là 23.387 tỷ đồng, và 1.035 tỷ đồng vào các công ty liên kết. 

Song song với việc rót vốn, Novaland cũng thực hiện hàng loạt đợt huy động vốn từ trái phiếu. Hối cuối tháng 4, tập đoàn này đã huy động được 160 triệu USD từ việc phát hành trái phiếu chuyển đổi (TPCĐ) trên Sở Giao dịch Chứng Khoán Singapore. Công ty cũng huy động thành công 150 triệu USD từ việc phát hành cổ phần riêng lẻ, nâng tổng số vốn huy động sau nửa năm lên 310 triệu USD. Đây cũng là đợt huy động vốn lớn nhất từ trước đến nay của một doanh nghiệp Việt từ phát hành cổ phần và trái phiếu.

Ngoài ra, Ngân hàng Credit Suisse cũng giải ngân thêm khoản vay 50 triệu USD không tài sản đảm bảo, nâng giá trị cho vay lên 125 triệu USD với Novaland. Công ty này cũng phát hành thêm trái phiếu CTCK Ngân hàng Quân đội 400 tỷ đồng, các khoản vay Sacombank, VPBank của công ty con mới là 1.147 tỷ đồng.

Trao đổi với Zing.vn, đại diện công ty cho hay để được giải ngân những khoản vay của các tổ chức tín dụng lớn như GW SuperNova, Maybank, Credit Suisse, Novaland phải đạt yêu cầu khắt khe của các tổ chức này về chỉ số tài chính như tổng nợ/ tổng tài sản phải dưới 60%; tổng nợ/vốn chủ sở hữu phải dưới 2,75x.

Sau đợt tăng vốn điều lệ lên mức 9.143 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu công ty cũng tăng lên 17.467 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu công ty đang ở mức 2,36 lần, giảm so với mức 2,73 lần hồi đầu năm.

Đại diện Novaland cho rằng việc tiếp cận được vốn của các tổ chức tín dụng lớn “cho thấy điểm tài chính của Novaland trong mắt các tổ chức tín dụng tương đối tốt”.

Việc mở rộng nhanh quỹ đất và lợi nhuận cũng khiến khoản nợ vay của công ty này tăng theo từng kỳ.

Đến cuối tháng 6, tổng nợ phải trả của Novaland ở mức 41.290 tỷ đồng, 60% trong đó là nợ ngắn hạn chủ yếu gồm các khoản người mua trả tiền trước và vay tài chính.

Riêng khoản nợ vay tài chính của công ty hiện cũng xấp xỉ 22.200 tỷ đồng, tăng hơn 4.200 tỷ đồng so với đầu năm, chiếm 53% tổng nợ phải trả. So với cùng kỳ năm trước, Novaland đã gia tăng khối lượng nợ vay hơn 46% so với mức hơn 15.100 tỷ đồng hồi giữa năm trước. 

Trong kỳ 6 tháng qua, công ty đã vay ngắn hạn và dài hạn tổng cộng 10.004 tỷ đồng, đồng thời thanh toán gần 7.310 tỷ đồng nợ gốc vay, xấp xỉ dòng tiền tài chính ra vào cùng kỳ năm trước. Trong đó, riêng tiền vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn 6 tháng đầu năm là 7.493 tỷ đồng, tăng 1,7 lần so với con số của cuối năm 2017, ở mức 4.301 tỷ đồng. Con số vay ngắn hạn chiếm phần lớn số nợ vay tài chính mới phát sinh đầu năm nay.

Hàng năm Novaland vẫn phải chi ra hàng trăm tỷ để chi trả nợ lãi. Như năm 2016 số tiền trả nợ lãi của công ty là 863 tỷ đồng, và tăng lên 1.205 tỷ đồng vào năm 2017. Trong kỳ nửa năm vừa qua, đại gia bất động sản này cũng phải chi ra tổng cộng 713 tỷ đồng chỉ để trả lãi vay, tăng hơn 55% so với cùng kỳ. 

Đại diện công ty nói với Zing.vn, với 11 dự án dự kiến bàn giao, hàng loạt dự án đang phát triển, các hoạt động M&A để mở rộng quỹ đất, Novaland cần một nguồn vốn đủ lớn để hỗ trợ thực hiện.

Công ty này cũng cho rằng các hạng mục như người mua trả tiền trước, thuế phải nộp, chi phí phải trả người lao động, doanh thu chưa thực hiện… thực tế không tính là nợ phải trả do không phát sinh lãi. Vì vậy, dù số nợ phát sinh tăng nhưng công ty vẫn kiểm soát tốt các khoản vay và duy trì hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu là 1,27 lần, giảm so với cuối năm 2017 là 1,35 lần.

Bên cạnh đó, hơn 11.278 tỷ đồng người mua trả tiền trước sẽ sớm được hạch toán thành doanh thu khi bàn giao sản phẩm.

Hiện tại, một số chủ nợ lớn nhất của Novaland phải kể tới Ngân hàng Vietcombank với khoản dư nợ hơn 1.220 tỷ đồng; kế đến là VPBank 926 tỷ đồng, Maybank  229 tỷ đồng…

Đối với các khoản vay bằng trái phiếu, một số tổ chức đang nắm giữ lượng lớn trái phiếu của đại gia bất động sản này như The Bank of New York Mellon với lượng trái phiếu trị giá 3.678 tỷ đồng; Ngân hàng Techcombank 1.500 tỷ đồng, Công ty chứng khoán Techcombank 1.250 tỷ đồng…

Riêng với khoản vay bên thứ 3, hiện chủ nợ lớn nhất của Novaland chính là Công ty cổ phần Kinh doanh nhà No Va với hơn 2.895 tỷ đồng dư nợ, Credit Suisse AG với 1.812 tỷ đồng; GW Supernova với 1.149 tỷ đồng hay Crane Investment với 917 tỷ đồng dư nợ… Trong đó, Công ty cổ phần Kinh doanh nhà No Va cũng của chính Chủ tịch HĐQT Novaland, ông Bùi Thành Nhơn.